Ev Gösterme Ücreti Alınabilir mi?

Emlakçı ev gösterme ücreti alabilir mi? Yönetmelik gösterim için bedeli yasaklıyor; hizmet bedeli tavanı, yer gösterme belgesi ve satış-kira farkı burada.

Kaynak: IDIFO blog arşivi. Kapak: Bora Ersavaş portföyünden temsili kare.

Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Uygulama öncesinde güncel resmî metin ve varsa ilgili kurumun duyurusu kontrol edilmelidir.

Hayır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 19. maddesi açık: taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Emlak işletmesinin alabileceği ücret hizmet bedelidir; yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanır ve satışta satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü, kiralamada KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.

Kapıda sorulan “gösterme ücreti”nin cevabı yönetmelikte tek cümle. Emlakçı için asıl soru bedelin neye dayandığı ve ne zaman doğduğu.

Yönetmelik ev gösterme ücreti hakkında ne diyor?

Kural Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 19. maddesinde. Madde, alım satımına ya da kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcıya veya kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda
gösterilmesini bir hizmet olarak tanımlıyor ve dördüncü fıkrada sınırı çiziyor: “Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez.”

Yönetmelikte “ev gösterme ücreti” diye ayrı bir kalem geçmez. Hüküm “herhangi bir bedel” dediği için ödemeye verilen ad sonucu değiştirmez; ölçü, bedelin gösterimin karşılığı olup olmadığı.

2018’deki ilk metin aynı yasağı koyuyor ama bir istisna tanıyordu: işletmenin bulunduğu ilçe dışında yapılan gösterimde ulaşım masrafı istenebiliyordu. 14 Ekim 2020 değişikliği maddeyi baştan yazdı ve yürürlükteki metinde bu istisna yer almıyor.

Yaptırımın tutarı yönetmelikte yazmaz, mekanizması yazar: Md. 22/4, aykırılıkta 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un 18. maddesindeki idari para cezalarının Bakanlıkça uygulanacağını söyler.

Hizmet bedeli kimden ve ne zaman alınır?

Emlak işletmesinin ücreti yetkilendirme sözleşmesine
dayanır. Yönetmelik bu sözleşmeyi, işletme ile iş sahibi arasında “belli bir bedel karşılığında” hizmet verilmesini öngören sözleşme olarak tanımlıyor (Md. 4/1-m). Sözleşme yazılıdır; hizmetler ve bedelleri içinde yer alır (Md. 15/1, 15/2-c). Ticaret Bakanlığı da EİDS’de malikin e-Devlet’ten verdiği ilan izninin bu sözleşmenin yerine geçmediğini duyurdu.

Kimden:
Aksi kararlaştırılmadıkça satışta alıcı ile satıcı, kiralamada kiracı ile kiralayan eşit öder (Md. 20/5). İşletme iki tarafla da ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapmış olsa bile yalnız bir hizmet bedeli alabilir (Md. 20/6).

Ne zaman:
Yönetmelik hak kazanmayı “yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin verilmesi”ne bağlıyor (Md. 20/4). Ödeme gününü yazmıyor; tavan ise işlem sonunda düzenlenen aracılık sözleşmesindeki satış ya da kira bedelinden hesaplanıyor (Md. 20/1-2, 16/1, 17/1). Türk Borçlar Kanunu da taşınmaz simsarlığının yazılı yapılmadıkça geçerli olmadığını ve simsarın ücrete ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa hak kazandığını söylüyor (Md. 520, 521).

İşletmenin aracılığıyla işlem kurulmadan bedel doğurabilen kalemler de metinde açık: taraflar kararlaştırmışsa cayma bedeli
ve ceza koşulu
, oranı ya da tutarı toplam hizmet bedelini aşmamak koşuluyla (Md. 15/2-d), ve gösterimi yapan işletme devre dışı bırakılarak taşınmazın doğrudan iş sahibinden alınması ya da kiralanması (Md. 20/8). Hiçbiri gösterimin ücreti değil.

01
Yetkilendirme sözleşmesi
Yazılı; hizmet ve bedel burada yazılır (Md. 15)

02
Gösterim
Gösterme belgesi imzalanır; bedel istenmez (Md. 19)

03
Aracılık sözleşmesi
Satış ya da kira bedeli yazılır (Md. 16, 17)

04
Hizmet bedeli
Tavan: %4 ya da bir aylık kira, KDV hariç (Md. 20)

Yer gösterme belgesi neden imzalatılır?

Halk arasında “yer gösterme belgesi” denen evrakın yönetmelikteki adı taşınmaz gösterme belgesi
. İsteğe bağlı değil: gösterme hizmeti bu belge düzenlenerek verilir (Md. 19/1). En az iki nüsha hazırlanır, birer nüshası taraflarda kalır ve her alıcı ya da kiracı için ayrı düzenlenir; tek belgede birden fazla taşınmaz varsa imza her biri için ayrı alınır (Md. 19/2-3).

Belgede en az şunlar bulunur (Md. 19/2):

• İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, sorumlu emlak danışmanının adı ve imzası
• Gösterilen kişinin adı, soyadı, T.C. ya da yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası
• Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi
• Gösterim amacı ve tarihi
• Hizmet bedelinin oranı ya da tutarı

Belge, gösterimin kime ve ne zaman yapıldığını kanıtlar; işletme devre dışı bırakılırsa doğan hak (Md. 20/8) ona dayanır.

İşletme, imzadan önce belgeyi okumanız için yeterli süre vermek ve hükümlerini açıklamak, imzadan sonra da suretini teslim etmek zorunda (Md. 14/2-g).

Satışta ve kiralamada bedel kuralları nasıl ayrılır?

“Ek hizmetler”, 13. maddede sayılan rayiç bedel araştırması, kurum işlemlerine aracılık, kira takibi, danışmanlık gibi işler; işlemle aynı anda ve onunla ilişkili verildiklerinde ayrıca bedel alınamaz; tek bedel, aynı tavan.

Emlakçı bunu ilanda ve sosyal medyada nasıl anlatmalı?

Gösterimin ücretsiz olduğu açıkça söylenebilir. Yönetmelik hizmet sunarken yanıltıcı bilgi vermeyi genel olarak (Md. 14/2-b), ilanlarda yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer vermeyi ayrıca (Md. 14/2-ı) yasaklıyor. Sosyal medyada ilan paylaşılıyorsa da EİDS’nin şartları ayrıca işler: doğrulanmış ilan linki, o ilana ait görsel ve açıkça yazılmış fiyat. Ayrıntı: EİDS Sonrası Emlakta Sosyal Medya
.

Pratikte süreci önceden anlatın:

• Randevu mesajında:
  gösterimin ücretsiz olduğunu ve kapıda gösterme belgesi imzalanacağını yazın; kimlik numarasının neden istendiğini söyleyin.
• Belgede:
  hizmet bedeli oranını boş bırakmayın; imzadan önce okumak için süre tanıyın, imzalanan belgenin suretini verin.
• Ofis hesabında:
  “Gösterim nasıl işler?” sorusunu kısa bir videoyla anlatın. Oran ve madde gibi değişebilecek ayrıntıları silinmeyen bir gönderiye değil, güncellenebilen bir sayfaya bırakın; gönderi konuyu açıp oraya yönlendirsin.

Yıl kapanmadan yetki belgesi, MYK belgesi ve ofis şartlarını da gözden geçirin: emlak danışmanı yıl sonu kontrol listesi
.

Bu formatları ürettiğimiz hizmet: Emlakçı sosyal medya içerik üretimi
.

Sık Sorulan Sorular

Ev gösterme için yol masrafı istenebilir mi?

Bugünkü metin buna izin veren bir istisna içermiyor. 2018’deki ilk metin, işletmenin bulunduğu ilçe dışındaki gösterimde ulaşım masrafı istenebileceğini yazıyordu. Madde 14 Ekim 2020’de yeniden yazıldı; yürürlükteki 19/4 yalnız gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemeyeceğini söylüyor.

Gösterme belgesini imzalamak ücret ödemeyi kabul etmek mi?

Gösterimin kendisi için hayır; Md. 19/4 gösterme karşılığında bedeli kapatıyor. Belgede hizmet bedelinin oranı ya da tutarı yazılır, böylece taşınmaz o işletmenin aracılığıyla alınır ya da kiralanırsa uygulanacak bedel baştan bilinir. İşletme, imzadan önce belgeyi okumanız için yeterli süre vermek ve hükümlerini açıklamak zorunda.

Evi gördükten sonra doğrudan sahibiyle anlaşırsam ne olur?

Yönetmeliğin 20/8 maddesine göre, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılarak taşınmaz doğrudan iş sahibinden alınır ya da kiralanırsa işletme hizmet bedeline hak kazanır. Bu hak, iş sahibiyle yapılan yetkilendirme sözleşmesinin süresine bağlı; gösterme belgesi de o gösterimin kanıtı oluyor.

Hizmet bedelini kim öder, alıcı mı satıcı mı?

Aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça bedel iki taraf arasında eşit paylaşılır; satışta alıcı ve satıcı, kiralamada kiracı ve kiralayan yarı yarıya öder. İşletme iki tarafla da ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapmış olsa bile yalnız bir hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel yönetmelikteki tavanı aşamaz.

Kiralamada bir aylık kiradan fazla komisyon alınabilir mi?

Hayır. Kiralamaya aracılık hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Aynı işlemle birlikte kira takibi, danışmanlık gibi yönetmelikte sayılan başka hizmetler verilse ve bunlar için ayrı sözleşme yapılsa bile yalnız bir hizmet bedeli alınabilir; tavan yine bir aylık kiradır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş değildir. Somut durumunuz için uzman görüşü alınız.

Gösterimi şeffaf anlatın, ilanı iyi gösterin.

Gösterim ücretsizse kapıya gelme kararını ilanın kendisi verir: Gayrimenkul görsel ve içerik hizmetimize göz atın
.

Sektörünüzü ilgilendiren diğer güncel düzenlemeler: Diğer güncel mevzuat konuları →

Kaynaklar (5)

1. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi işlenmiş metni (Md. 4, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 22)
   — mevzuat.gov.tr
2. Resmî Gazete, 14 Ekim 2020, sayı 31274 — Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (Md. 19 ve 20’nin bugünkü metni)
   — resmigazete.gov.tr
3. Resmî Gazete, 5 Haziran 2018, sayı 30442 — Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (ilk metin, Md. 19/3)
   — resmigazete.gov.tr
4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi (Md. 520, 521: simsarlık sözleşmesi ve ücret)
   — mevzuat.gov.tr
5. T.C. Ticaret Bakanlığı — Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) Yetki Doğrulama Uygulaması Hayata Geçirildi (17 Eylül 2024)
   — ticaret.gov.tr

Çekim ve yayın için pratik not

Ev gösterimi planlanırken çekim, gösterim ve aracılık aşamalarının hangi işi kapsadığını ayrı ayrı yazmak anlaşmazlık riskini azaltır.

Çekim rehberlerine dönün veya çekiminizi planlamak için iletişime geçin.